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          仲量聯行:2021年辦公樓市場及物流地產吸納量創新高

          中國財經界·www.riaaquino.com 2022-05-27 08:03:04本文提供方:網友投稿原文來源:

          2022年1月13日,2021年第四季度,上海房地產市場強勢收尾,進一步穩固了全年的復蘇回暖趨勢。仲量聯行華東區董事總經理兼中國區商業地產部總監張靜表示:“2021年上海商業地產

          2022年1月13日,2021年第四季度,上海房地產市場強勢收尾,進一步穩固了全年的復蘇回暖趨勢。仲量聯行華東區董事總經理兼中國區商業地產部總監張靜表示:“2021年上海商業地產租賃需求強勁反彈,尤其是辦公樓和物流地產等市場吸納量創出新高。”

          上海辦公樓市場的強勁表現得益于多元化的租戶類型,有效降低了空置率,并在有大量供應的市場環境下支撐租金增長,在非中央商務區表現尤為明顯。受科技新媒體和生命科學企業強勁的租賃需求支撐,上海產業園區在2021年錄得近五年來最高的凈吸納量。上海零售物業市場凈吸納量由2020年的負值強勢復蘇至2021年的近150萬平方米。2021年物流地產市場新增供應創新高,但受強勁的需求支撐,空置率僅微幅上升。投資市場方面,投資機構持續尋求辦公樓收購機會,并對“新經濟”和另類投資的關注度大幅提升。

          甲級辦公樓

          四季度,全市辦公樓市場凈吸納量達37.1萬平方米,2021年全年凈吸納量共計150.6萬平方米。2021年中央商務區主要受內資金融服務業、專業服務業、科技新媒體和零售業擴張推動,凈吸納量達到 41.3萬平方米。四季度非中央商務區凈吸納量達到26.2萬平方米,全年共吸納109.3萬平方米的面積。仲量聯行上海商業地產部項目代理服務總監江蘇表示:“除內資科技新媒體行業帶動非中央商務區需求外,制造貿易行業的租賃成交加快,同時醫療健康行業的租賃需求也有所增加。“

          四季度中央商務區無新增供應。浦東中央商務區活躍的租賃市場推動空置率環比下降1.3個百分點,同比下降4.0個百分點至9.9%。浦西中央商務區內,核心商務區強勁的租賃表現帶動空置率環比下降1.7個百分點,同比下降4.9個百分點至6.0%。第四季度非中央商務區錄得一個新增供應,總建筑面積共計5.1萬平方米。2021年全年,非中央商務區新增供應高達95.5萬平方米。然而,在市場強勁的租賃勢頭支撐下,非中央商務區空置率環比仍下降2.9個百分點,同比下降5.5個百分點至24.9%。

          業主對市場信心增強,進而推動租金持續上升。2021年第四季度中央商務區租金環比小幅上漲1.0%,同比增長1.7%。全年活躍的租賃需求推動浦西中央商務區整體租金同比增長3.3%,而浦東中央商務區租金全年保持平穩,非中央商務區市場租金同比增長6.4% 。前灘等板塊租金表現尤為搶眼。

          短期內,金融服務業、專業服務業和科技新媒體行業仍將是市場需求的主要驅動力。先進制造業和新零售業等新經濟行業將進一步拉動整體需求,同時總部企業將在非中央商務區尋求獨棟辦公樓整租或投資機會。租金在短期內有望持續增長,但預測大量未來供應將制約租金增速。

          產業園區

          四季度上海產業園區凈吸納量錄得12.3萬平方米,2021年全年共計錄得72萬平方米,創近五年來新高??萍夹旅襟w企業繼續引領租賃需求,同時,生命科學企業的需求持續增長。例如,傳音控股在張江板塊百佳通園區擴租了10,000平方米的面積。隨著戰略性新興產業的發展動能持續增強,高端制造企業的租賃需求有增無減。例如,聯合汽車電子在5G機器人創新園擴租了8,000平方米的面積。

          新增供應方面,四季度僅一個項目竣工交付,總建筑面積錄得約58,000平方米。有限的新增供應加上活躍的租賃需求,使得上海產業園區總體空置率降至10.8%,達到歷史低點。四季度整體租金繼續走高,環比增長1.0%至4.6元每平方米每天,全年租金增幅達3.2%。

          零售物業

          第四季度,上海零售物業凈吸納量達到65.4萬平方米,2021年全年共計148萬平方米,較2020年明顯反彈。在新能源汽車展廳、奢侈品牌、運動服裝和設備、體驗業態、咖啡及飲品店的租賃需求推動下,四季度零售租賃保持穩定。仲量聯行上海零售地產部總監莊棓琪表示:“盡管影院、KTV等傳統體驗類租戶的擴張態度仍保持謹慎,但新興體驗類租戶如劇本殺及密室逃脫、文化藝術體驗、動物互動店和兒童室內游樂場等,擴張需求較為積極。”

          位于核心商圈的中信泰富廣場完成升級改造后于四季度重新開業,商業面積為34,500平方米。由于新增供應有限且租賃需求穩定,核心商圈空置率環比下降 0.7 個百分點至9.0%。2021年全年,核心商圈共有2個新增項目,新增商業面積總計10.4萬平方米。非核心商圈新增8家購物中心,商業建筑面積總計69.7萬平方米。在大量新增供應和現有項目租賃略有放緩的情況下,四季度非核心區商場的空置率環比上升了0.3個百分點至9.6%。2021年全年,非核心區共有13個新開業項目,新增商業面積總計130萬平方米。

          四季度核心商圈首層租金環比增長放緩至0.3%。得益于奢侈品品牌和高端時尚品牌全年強勁的銷售表現及其在核心地段的積極擴張,核心商圈全年租金同比上漲 5.6%。四季度非核心區租金環比增長放緩至 0.4%,全年整體租金總計上漲 2.2%。

          展望2022年,零售物業市場整體需求將保持穩定,但受疫情不確定性的影響,預計市場凈吸納量相比于2021年高基數將會出現小幅回落,市場分化將有所加劇。預計將有5個核心商圈項目和15個非核心商圈項目于2022年開業。核心商圈在需求穩定且供應有限的情況下,空置率預計將維持較低水平。對于非核心商圈而言,預計區域標桿型購物中心會保持出色表現,但較大的新增供應仍將使非核心商圈整體承壓。

          物流地產

          盡管第四季度僅錄得凈吸納量8萬平方米,2021年全年上海物流地產凈吸納量共錄得66萬平方米,達到歷年來最高水平。仲量聯行中國區產業與物流服務部聯席總監黃暉表示:“終端客戶在當前特殊的經濟環境下更需要不斷檢視供應鏈的安全性和效率,對提供服務的第三方物流服務商在智能化、規?;挽`活性上提出了更高的要求。需求方面,第三方物流繼續引領上海物流地產的租賃需求,包括來自國內外第三方物流公司的新簽和續租。”例如,四季度順豐速遞和德邦快遞均在金山子市場租賃了部分面積。

          2021年全年,上海市場交付了超過90萬平方米的物流空間,新增供應量創歷史新高。受四季度大量新增供應的影響,整體空置率從4.4%上升至9.7%。剔除本季度新增供應的影響,其余項目的整體空置率為3.6%,低于上季度的水平。此外,全年空置率較去年同期的8.1%相比僅出現小幅上升,這也從側面反映出,在租賃需求的強勁支撐下,今年大量新增供應對空置率的影響較小。

          盡管四季度迎來大量新增供應,但強勁的需求和租賃活動使租金保持了上漲勢頭。四季度,上海物流地產租金環比上漲1.1%,達到人民幣1.53元每平方米每天。全年租金同比上漲3.7%,且所有細分市場的租金均有不同程度上漲。

          未來,預計第三方物流公司和電商等傳統需求來源將繼續主導上海物流市場的租賃需求。與此同時,隨著消費者對于高品質食品的需求不斷提升以及地方政府對于高端制造業的加速布局,包括來自冷鏈以及先進制造業等新興行業的擴張需求預計將不斷提升。預計2022年的新增供應仍將保持高位且在短期內對空置率造成一定壓力,但2022年市場對物流倉儲的需求將保持強勁,使租金增幅保持穩定。

          住宅市場

          隨著年底信貸環境邊際改善,四季度上海一手商品住宅整體成交量小幅回升至254萬平方米,環比增長5.1% 。2021年全年一手商品住宅整體成交量達1,070萬平方米,同比增長14.1%。高端住宅市場需求保持強勁,隨著多個項目入市,四季度高端一手住宅共成交1,105套,環比增長45.4%。2021年全年高端一手住宅共計成交3,244套,創近五年新高。

          為年底沖刺業績指標,開發商普遍加大推盤力度,四季度迎來供應放量。本季度錄得一手商品住宅整體供應量306萬平方米,2021年全年共計815萬平方米,較上年增長4.5%。第四季度共有10個高端住宅項目合計1,885套房源入市,為近十年來季度供應新高。四季度入市的高端項目平均售價在人民幣10.2萬元至16.5萬元區間內,且大部分項目在開盤當日取得了亮眼的銷售成績。

          在上海限價調控下,一手高端住宅價格維持平穩走勢,較上季度微漲0.1%。與此同時,在二手房價格核驗政策及大量一手項目入市分流需求的影響下,四季度二手高端住宅價格環比下跌1.2%。土地市場方面,在2021年初上海出臺新規限制土拍溢價率上限為10%的調控下,2021全年成交的95幅涉宅地塊平均溢價率僅6.15%,較2020年13.7%的平均溢價率有所回落。

          預計上海2022年整體樓市政策仍將保持緊縮態勢,但信貸環境有望繼續邊際放松。在剛需購房及改善型購房需求的支撐下,預計上海2022年整體樓市銷售將保持穩定。在高端住宅市場,因市中心供應有限,預計2022年的高端一手住宅成交量將有所下降。在嚴格的限價措施下,預計一手高端價格將繼續維穩。與此同時,2022年的信貸邊際改善以及一手高端住宅供應有限,高端二手住宅價格有望逐步企穩。

          投資市場

          2021年中國商業地產交易總額達人民幣2253億元。 “新經濟”和另類投資的資產類型——尤其是物流和生命科學項目——繼續在機構投資者的愿望清單中占據重要地位。仲量聯行華東區投資與資本市場部總監孫翎表示: “2021 年上半年,面臨現金流壓力的開發商加速出售上海的資產,而自用買家也積極行動以抓住收購契機。”下半年,投資者更多地投身于另類投資。雖然辦公樓資產繼續主導上海市場的交易量,但非核心區大量的新增供應影響了投資者預期,使其較難在非核心區找到合適的投資機會。

          上海的張江子市場成為最活躍的子市場之一。在過去一年中,憑借有利的市場條件和子市場強大的集群效應,張江子市場共錄得六個資產交易。張江的買家主要來自本地和國際機構投資者,包括終端用戶和保險公司。

          總體而言,上海仍處于中國商業地產投資市場的前列,其總交易量約占全國的一半。憑借優良的營商環境、強勁的市場需求以及投資者對穩定收益率的偏好,上海將繼續受到投資市場的青睞。展望2022年,投資機構將更加細分化,對于最大化資產價值的能力將成為未來收購的關鍵。

          酒店市場

          受益于井噴的本地休閑需求,2021年上海高端酒店的每間可出租客房收入較2020年增長42%。2021年高端酒店市場平均入住率為57%,約為疫情前(2019年)水平的70%。由于擔心新變種病毒的傳播以及出于今年2月舉辦冬季奧運會的防疫安全考慮,預計至少在今年第一季度將實施跨省出行限制,或將影響上海的休閑和商務需求。預計酒店市場(尤其是近郊度假酒店)將從強勁的親子宅度假需求中得到提振。

          新增酒店供給速度開始回暖,2021年共新增3,718間客房。值得關注的新開業酒店包括上海J酒店(165間客房)和前灘香格里拉(564間客房),以及近郊度假酒店,包括上海松江廣富林希爾頓酒店(244間客房)和上海奉賢JW萬豪酒店(265間客房)。在2010年上海世博會前后開業的部分酒店的管理合同已逐漸到期,催生了行業內顯著的品牌重塑趨勢,例如位于南京東路的地標酒店——上海世茂皇家艾美酒店,最近已重新換牌成希爾頓旗下的奢華品牌康萊德。由于2021年一些酒店項目開業延期,2022年的新增供給激增,或將有5,756間客房進入市場。

          2021年上海酒店和服務式公寓成交額達人民幣40億元,占國內該類別成交總額的近30%。上海徐匯盛捷服務公寓、上海新天地輝盛坊國際公寓,以及綠地九龍賓館均由國內投資者收購,多為出于多元化資產配置和境外資本管制的原因。2020年實施的“三條紅線”政策繼續對房地產開發商施加壓力。隨著市場上待售酒店資產的增加以及開發商出售資產的壓力,預計定價期望差距將縮小,市場流動性可能在未來12至24個月內得到改善。

          本文來源:責任編輯:李雷

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