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          戴德梁行:2021年上海寫字樓凈吸納量142萬方 創歷史新高

          中國財經界·www.riaaquino.com 2022-05-05 11:02:57本文提供方:網友投稿原文來源:

          2021年12月28日,享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行對2021年四季度的上海寫字樓市場、大宗交易市場、零售物業市場、產業地產市場進行回顧和多維度的解讀,并對2022年

          2021年12月28日,享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行對2021年四季度的上海寫字樓市場、大宗交易市場、零售物業市場、產業地產市場進行回顧和多維度的解讀,并對2022年各市場的發展趨勢進行了展望和預測。

          上海寫字樓市場需求釋放,維穩前行

          2021年上海甲級寫字樓供應保持高位,全年共計入市辦公建筑規模74萬平方米,分布在7個區11個板塊共計13個項目。其中新興區新增供應在全市仍占據主要地位,新增辦公建筑規模達68萬平方米。

          2021年上海寫字樓市場以凈吸納量142萬平方米收官,較去年增長2倍,創歷史新高。2019年受疫情影響寫字樓成交急速下滑,歷經2年調整后,2021年需求有所釋放。市場主要呈現出三個特點,其一,金融、電子信息科技及專業服務三大主流行業引發熱點;其二,陸家嘴、南京西路、前灘、北外灘、虹橋商務區五大板塊聚焦城市增長極;其三,國內大循環為主體的格局下,內資成交占比繼續上揚。

          細分行業來看,金融行業作為上海的核心產業,2020年已基本建成與中國經濟實力以及人民幣國際地位相適應的國際金融中心,該行業交易量保持前列,行業布局以陸家嘴金融城及北外灘濱江帶為重點。2021年以來傳統金融行業的銀行、證券類以及融資租賃等新型金融業整合搬遷較為積極。

          疫情時代以及上海積極打造數字之都催生電子信息科技行業迅猛發展,在產業集聚且地段位置較好的漕河涇、張江、新江灣板塊以及陸家嘴、前灘等濱江地區成交集中。線上娛樂類,尤其是游戲、視頻、閱讀以及購物電商平臺、軟件類等細分領域的企業擴租整合搬遷活躍。

          專業服務業作為上海經濟增長的核心動力之一,2021年行業成交也居前。行業呈現出核心區集中、多板塊分布的格局,典型成交板塊包括陸家嘴、南京西路、北外灘等。律所、會計、設計、咨詢類搬遷比重較大;而伴隨市場的回暖,聯合辦公新設需求也有所恢復,一些知名聯辦品牌通過深化垂直服務,提供全鏈條運營支持,從承租運營模式積極向服務運營模式轉變,以應對未來市場。

          2021年四季度上海甲級寫字樓空置率15.98%,較去年四季度下調5.9%,其中核心及新興區空置率分別為9.90%、24.52%。2021年上海甲級寫字樓租金止跌微升,至四季度為8.17元/平方米/天,環比上揚,同比去年四季度微漲0.21%;新興區在優質項目入市的帶動下漲幅更明顯,租金同比增長2.04%,達到6.52元/平方米/天。核心區為9.37元/平方米/天,同比去年四季度上揚0.83%。

          戴德梁行中國區項目及企業服務部董事總經理魏超英表示,2021年中央經濟工作會議基調穩字當頭,穩中求進,上海方向是重點保持好消費和投資、外資外貿外企、產業鏈供應鏈、核心支柱產業、重要經濟動能穩定。在此指引下,可以展望的是數智經濟將繼續賦能行業前行;十四五期間,進一步對外開放的金融政策助力吸引多元化金融機構及外資金融機構落戶;而持續促進消費提質擴容政策及在上海建設國際消費中心城市的目標導向下將促使商業貿易行業保持穩中有升;疫情時代下醫藥行業持續續保持活力;伴隨上海高端產業重點領域從國際“跟跑”向“并跑”、“領跑”邁進的目標,高精尖制造行業也將發揮活力。

          上海大宗交易重回千億規模,恢復至2018年水平

          2021年上海大宗交易市場共錄得1051億成交,同比上升46%,基本恢復至2018年水平。辦公租賃需求同樣迎來明顯上漲,全市凈吸納量增至142萬方,約為2020年的3倍,空置率也大幅降至約16%,租賃市場明顯回暖。

          細看到各物業類型,辦公/研發辦公雖占比有所下滑,從2020年的80%降至2021年的46%,但仍居于首位;與此同時,綜合、商業、公寓等業態逐漸受到買家青睞,成交占比出現5-12個百分點的明顯上漲。

          買家方面,內資買家以76%的占比仍主導市場,但外資占比亦在緩步上升,從2020年的16%增至2021年的24%;投資型買家再次超越自用交易,成交金額同比上漲16個百分點、至63%;自用買家行業分布特征明顯,主要以TMT、生物醫藥為主,其中TMT行業成交額增長近9倍,對比2020年上漲了156億,生物醫藥行業成交額增長約兩倍,從2020年的22億增至2021年的44億,漲勢明顯。

          展望2022年,戴德梁行大中華區資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平表示,上海市場或迎來以下幾大投資新動向:

          • 宏觀房地產信貸政策持續收緊,將有更多優質資產折價進入市場;

          • 法拍項目受到越來越多投資者的關注;

          • 高性價比長租公寓項目更具新引力;

          • 帶生物醫藥環評的研發辦公熱度提升,其中又以有產業基礎的區域(如張江、漕河涇)和產業集中的非核心板塊(如周浦、康橋)的項目為甚;

          • 適合發行公募REITs的工業類及租賃住宅項目將更受市場歡迎。

          上海中高端零售物業市場發展保持活躍

          根據上海市統計局的數據,2021年前三季度全市經濟保持快速增長,上海全市實現社會消費品零售額 13,279 億元,同比增長 19.6% 。得益于經濟增長的支撐,四季度中高端零售物業市場發展保持活躍。11個購物中心于本季度完工入市,分別是位于靜安區的大寧久光百貨和中信泰富廣場,位于浦東新區的漫樂城和臨港萬達廣場,位于徐匯區的西岸鳳巢和啦啦薈城,位于黃浦區的博薈廣場,位于松江區的松江印象城,位于寶山區的寶山日月光,位于普陀區的天安千樹,以及位于長寧區的虹橋中心大融城,新落成的購物中心推升上海中高端零售物業總存量達到 2,094萬平方米。

          本季度,由于增長的租賃需求和新入市購物中心良好的預租表現,上海中高端零售物業市場整體空置率同比下跌 0.6 個百分點,至 9.3%,凈吸納量達到約 913,228 平方米 。國內外零售商在上海零售物業租賃市場表現積極,顯示了其對2022年及未來中國經濟的樂觀情緒。時尚、餐飲、生活、娛樂,以及汽車體驗店等業態的品牌為最主要的市場需求驅動力。四季度,新興商圈的租金水平被新項目具有競爭力的租金拉低所致,環比下降 0.3%,至人民幣639元/月/平方米。然而,核心商圈的租金水平在持續強勁的需求,以及有限新增供應的推動下環比增長0.4%,至人民幣 1,993 元/月/平方米。無論是新項目還是成熟購物中心的業主不斷調整品牌與業態組合或打造主題體驗空間,以期跟上消費者快速變化的品味,并且實現差異化競爭。

          2021前沿商業熱點

          毋庸置疑沉浸式消費成為今年的一大亮點,多家商業中心,如瑞虹太陽宮的江湖主題City Mart與北外灘來福士的老上海主題集市成為一大流行打卡點。品牌中,中國首家未來零售空間:HAUS SHANGHAI登入淮海路,利用3D打印、仿真科技等制造的沉浸式購物空間,構建未來零售空間,將商品以更加敘事性的方式呈現,最大限度地凸顯零售空間的體驗性。

          今年品牌獨特的活動風格也引起一陣熱議。Prada 榮宅內的露營展在上海今年刮起一陣露營熱潮,Prada 更是在烏中市集建起獨一無二的Prada菜場,前灘太古里的Loewe應景的設計了花園秋季限定糖炒栗子等。

          戴德梁行華東區商業地產部高級助理董事陳云九表示,2021年火熱的沉浸式消費逐步進入下一時代,2022年“元宇宙”商業將正式進入研發與發展階段,在未來更多商業中心與品牌會選擇通過“元宇宙”元素增加消費者體驗感。為響應綠色低碳,未來商業中心與品牌向“低碳、綠色、環保、可持續”所發展,給明年商業趨勢帶來的新思考。2022年品牌未來走向更為貼近生活,拓寬已有的標簽,讓越來越多人通過特殊場景增加在品牌的消費。上海作為擁有豐富歷史底蘊的一座城市,充分利用歷史建筑載體,尋找那些偏愛有歷史積淀氛圍的首店品牌或活動,打造具有特色和競爭力的亮點,在未來市場上脫穎而出。

          長三角產業導向聚焦戰略新興產業,“產業占鏈”協同與融合塑造產業新格局

          從產業協同來看,借勢“十四五”,長三角地區產業結構導引全面升級,聚焦戰略新興產業。當前,長三角各區域戰略性新興產業發展迅猛,規模增速皆大幅領先全國。未來長三角區域在戰略性新興產業方面將從競爭轉向協同與融合,表面上看是一種產業,但在不同城市里面,這些產業其實是在產業環節上不同環和不同鏈,他們已經互相形成自己合作關系,長三角地區在戰略新興產業上的協同合作,將塑造未來長三角產業競合關系新特征。

          上海成績單——國際資源配置角色增強,創新協同統籌角色突出

          長三角在交通、能源、新基建等全方位深化基礎設施互聯互通水平,尤其是2021年落地上海的“全國碳市場交易中心”,從“上海金”、“上海油”,再到全新亮相的“上海碳”,上海在全球資源配置功能和國際金融中心地位上升;長三角區域基礎設施互聯互通、統一市場建設初見成效、公共服務便利化深化上海“雙循環”樞紐角色。在長三角一體化產業協同上,上海依托科創資源和重大科技基礎設施優勢,在產業創新協同中的的統籌角色突出,在協同創新機制、創新策源及創新環境方面都發揮著重要作用。

          此外,在科創成果轉移轉化方面,根據上海發布消息,長三角國家技術創新中心已在上海張江實體化運作,國家技術轉移東部中心在長三角地區設立了19個分中心網絡;在產業鏈協同方面,長三角企業家聯盟推動組建了9個產業鏈聯盟,聯合開展長三角重點產業鏈協同研究,在集成電路等領域積極推進跨區域產業鏈供需對接、標準統一和政策協同。

          戴德梁行中國區產業地產部董事總經理蘇智淵表示,長三角一體化過程中,產業的協同效應日益顯露出來,“十四五”期間,長三角地區的產業重心,在戰略新興產業。長三角一盤棋的背景下,加速各個行業的有序整合,做優化產業創新和發展環境是重點。而創新,永遠是產業發展的核心競爭力,我們看到在長三角一體化上升為國家戰略的這三年,上海已經在發揮著產業一體化協同進程中的創新策源和創新統籌角色。

          本文來源:責任編輯:李雷

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